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Eine Immobilienagentur jongliert oft zwischen einer Transaktionssoftware, einer Mandatstabelle, einem Postfach für Anfragen und dem Anzeigenportal. Jedes Objekt existiert dort in mehreren Exemplaren, selten gleichzeitig aktuell. Das CRM, das sie zusammenführt, ist keine weitere Software: Es ist der Ort, der maßgeblich ist.
Vergleiche der „besten Immobilien-CRM“ listen Software auf. Wenn Sie noch bei der Wahl des Werkzeugs sind, beginnen Sie mit unserem Leitfaden zur Wahl eines Immobilien-CRM. Dieser Leitfaden setzt am anderen Ende an: was das CRM enthalten muss, welche französischen Pflichten es einhalten hilft, und was wir beim Betrieb eines Immobilienportals auf Twenty gelernt haben, einem freien CRM, das man auf dem eigenen Server installiert.
Kurz gesagt
- Ein Immobilien-CRM führt sechs verbundene Objekte: Objekte, Mandate, Eigentümer, Käufer, Suchaufträge und Besichtigungen.
- Das Anzeigenportal wird aus dem CRM aktualisiert, und jede Besucheranfrage kommt dorthin zurück, mit dem Objekt verknüpft.
- Prüfungen vor der Veröffentlichung verhindern in Frankreich die Anzeige ohne Energieausweis (DPE), die eine Gesellschaft bis zu 15 000 € Bußgeld kosten kann.
- Das gesetzliche Mandatsregister und die Mietverwaltung erfordern eigene Werkzeuge, die an das CRM angebunden werden.
Was muss ein Immobilien-CRM enthalten?
Ein Objekt für jedes Ding, das das Team benennt, und eine Beziehung jedes Mal, wenn es „das Objekt dieses Eigentümers“ oder „die Besichtigungen dieses Käufers“ sagt. Für eine Transaktionsagentur ergibt das sechs Objekte:
| Objekt | Was es enthält | Verbunden mit |
|---|---|---|
| Objekte | Typ, Fläche, Preis, Status, Energie- und Klimaklasse, Fotos | Mandat, Zone, Eigentümer |
| Mandate | Registernummer, Art, Datum, Laufzeit, Honorar | Objekt, Eigentümer |
| Eigentümer | Kontaktdaten, anvertraute Objekte, Verlauf des Austauschs | Objekte, Mandate |
| Käufer und Mieter | Kontaktdaten, Suchaufträge, Besichtigungen, Angebote | Suchaufträge, Besichtigungen |
| Suchaufträge | Zone, Budget, Objektart, Kriterien | Käufer, passende Objekte |
| Besichtigungen | Datum, Objekt, Person, Bericht | Objekt, Käufer, Makler |
Ein generalistisches CRM legt all das in „Verkaufschancen“ und freien Feldern ab. Twenty lässt diese Objekte so anlegen, wie sie sind: Laut seiner Dokumentation fügt man eigene Objekte, Felder aus mehr als zwanzig Typen und Beziehungen zwischen Objekten hinzu, ohne Code. Unser Leitfaden Twenty jenseits des CRM: das Backoffice Ihrer Fachdaten beschreibt die Methode.
Der Status des Objekts verdient die größte Sorgfalt, weil die Website davon abhängt: „zu prüfen“, „online“, „unter Angebot“, „verkauft“, „zurückgezogen“. Nur Objekte mit dem Status „online“ gehen auf die Website, und ein verkauftes Objekt verschwindet von dort, ohne dass jemand daran denken muss.
Wie speist sich das Anzeigenportal aus dem CRM?
Das CRM ist maßgeblich, und die Website veröffentlicht eine Kopie davon. Niemand erfasst ein Objekt zweimal, und die Anfragen gehen den umgekehrten Weg.
Ein Objekt, von der Erfassung bis zur Anzeige
- Die Erfassung
Der Makler legt das Objekt im CRM an, oder der Eigentümer reicht es über die Website ein.
- Die Prüfung
Ein eingereichtes Objekt kommt als „zu prüfen“ an, und eine Person liest es gegen.
- Die Referenz
Ein Workflow vergibt ihm seine interne Kennung.
- Die Übersetzung
Die Texte gehen in jede Sprache, und jedes Segment wird nur einmal übersetzt.
- Die Veröffentlichung
Die Website wird täglich aus dem CRM aktualisiert.
- Die Anfragen
Jede Besucheranfrage kommt ins CRM zurück, mit dem Objekt verknüpft.
Die Suchaufträge der Käufer erledigen den Rest. Ein gespeicherter Suchauftrag behält Zone, Budget und Objektart; wenn ein neues Objekt dazu passt, wird der Makler benachrichtigt, und auch der Käufer, wenn er zugestimmt hat.
Aus der Praxis
Palmora Property, ein Immobilienanzeigenportal in Thailand, wird von uns gebaut und betrieben, von der Website bis zum CRM. Objekte, Zonen und Ansprechpartner sind dort eigene Twenty-Objekte, mit automatisch erzeugten fachlichen Kennungen. Die Website veröffentlicht mehr als 3 000 Adressen in sechs Sprachen, täglich aus dem CRM aktualisiert; der Wechsel zu einem KI-Modell hat die Übersetzungskosten durch 60 geteilt, und ein Cache liefert 95 % der Segmente, ohne das Modell erneut aufzurufen. Ein von einem Eigentümer eingereichtes Objekt kommt als „zu prüfen“ an, mit einer Herkunft, die es von den vom Team erfassten Objekten unterscheidet, und die Suchaufträge der Besucher bilden ein eigenes Objekt. Wir haben im Store von Twenty außerdem eine Anwendung veröffentlicht, die die Fotos eines Objekts neu ordnet.
Das französische Recht zu Mandaten und Energieausweis gilt in Thailand nicht, aber das Datenmodell ist dasselbe. Was sich in Frankreich ändert, sind die Regeln, die das CRM durchsetzen muss.
Welche Pflichten hilft das CRM einzuhalten?
Der Energieausweis in jeder Anzeige
Der Artikel L126-33 des französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuchs schreibt vor, in Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen, auch auf einer digitalen Plattform, die Einstufung des Objekts nach Energieeffizienz und Treibhausgasemissionen anzugeben, und bei einer Wohnung den geschätzten Betrag ihrer Energiekosten. Die Verordnungsebene regelt die Form: Die Klassen werden lesbar und farbig angezeigt, und der Kostenschätzung geht der Vermerk „Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard“ (geschätzter Betrag der jährlichen Energiekosten bei Standardnutzung) voraus, mit dem Referenzjahr der Preise.
Laut dem offiziellen Merkblatt zu Verkaufsanzeigen trägt eine mit F oder G eingestufte Wohnung zusätzlich den Vermerk „logement à consommation énergétique excessive“ (Wohnung mit übermäßigem Energieverbrauch).
Achtung
Ein Gewerbetreibender, der gegen diese Informationspflicht verstößt, riskiert laut Artikel L126-33 ein Verwaltungsbußgeld von bis zu 3 000 € für eine natürliche Person und 15 000 € für eine juristische Person.
Im CRM werden diese Angaben zu Pflichtfeldern des Objekts: Energieklasse, Klimaklasse, Kostenschätzung und Referenzjahr. Ein Objekt ohne vollständige Felder erhält nicht den Status „online“, und der Vermerk für F- und G-Wohnungen wird der Anzeige automatisch hinzugefügt. Die Prüfung erfolgt einmal, im Werkzeug, statt auf der Wachsamkeit jedes einzelnen Maklers zu beruhen.
Das Mandatsregister
Für eine Transaktionsagentur verlangt der Artikel 72 des französischen Dekrets vom 20. Juli 1972, alle Mandate in chronologischer Reihenfolge in ein Mandatsregister einzutragen und die Eintragungsnummer auf das dem Auftraggeber übergebene Exemplar zu übertragen. Das Register kann unter den Bedingungen des französischen Zivilgesetzbuchs elektronisch geführt werden und wird, wie die Mandate, zehn Jahre aufbewahrt.
Das CRM kann die Mandate fortlaufend nummerieren, jedes mit seinem Objekt und seinem Eigentümer verknüpfen und den Verlauf aufbewahren. Das gesetzliche Register verlangt aber mehr: Das Zivilgesetzbuch gibt einem elektronischen Schriftstück den Wert von Papier nur, wenn sein Urheber identifiziert und seine Integrität gewährleistet ist. Kein offizieller Text, den wir gelesen haben, sagt, wie ein elektronisches Register das umsetzen muss, ob mit fortlaufender Nummerierung, Zeitstempel oder Versiegelung. Am sichersten ist ein eigenes elektronisches Register, mit dem CRM verbunden, das dessen Nummer übernimmt, oder eine von Ihrem Rechtsberater freigegebene Lösung.
Die Daten der Interessenten
Potenzielle Käufer und Verkäufer sind Interessenten wie alle anderen. Die französische Datenschutzbehörde CNIL empfiehlt, ihre Daten drei Jahre nach dem letzten von ihnen ausgehenden Kontakt aufzubewahren und sie dann zu fragen, ob sie in Kontakt bleiben möchten; unser Leitfaden zur eingehenden Anfrage zeigt, wie das CRM das mit einer geplanten Aufgabe übernimmt.
Was leistet ein CRM wie Twenty, und was nicht?
Was Twenty führt
Objekte, Mandate, Kontakte und Suchaufträge, miteinander verbunden
Das Anzeigenportal, gespeist über die API
Die Besucheranfragen, erfasst und zugewiesen
Die Prüfungen vor der Veröffentlichung
Was ein anderes Werkzeug braucht
Die Mietverwaltung und die Buchhaltung für die Auftraggeber
Das Aufsetzen von Vorverträgen und Mietverträgen
Das gesetzliche Mandatsregister
Die Verbreitung auf Anzeigenportale, per API zu bauen
Die rechte Spalte ist kein versteckter Mangel: Twenty ist ein CRM, keine Immobilienverwaltungssoftware. Wenn Ihr Geschäft vor allem Mietverwaltung oder Hausverwaltung ist, bleibt eine Fachsoftware der richtige Kern; das CRM wird daneben angebunden, für Akquise, Mandate und Anfragen.
Selbst gehostet braucht Twenty außerdem einen Betreiber: Backups, Updates, Überwachung. Unser Erfahrungsbericht zum Betrieb von Twenty in Produktion zeigt, was das im Alltag bedeutet. Und wenn Sie zwischen mehreren Lösungen schwanken, stellt unser Vergleich Twenty, Dolibarr oder Odoo: welches für Ihr Team? sie nebeneinander.
Das Wichtigste
- Ein Objekt für jedes Ding, das das Team benennt: Objekte, Mandate, Eigentümer, Käufer, Suchaufträge, Besichtigungen.
- Das CRM ist maßgeblich, die Website veröffentlicht eine Kopie, und die Anfragen kommen ins CRM zurück.
- Die Felder des Energieausweises sind vor der Veröffentlichung Pflicht, und die Prüfung erfolgt im Werkzeug.
- Das gesetzliche Mandatsregister und die Mietverwaltung werden in eigenen Werkzeugen geführt, mit dem CRM verbunden.
Was kostet ein Immobilien-CRM auf Twenty?
Twenty hat, einmal bei Ihnen installiert, keine Lizenz pro Nutzer: Die Agentur kann Makler hinzufügen, ohne dass die Rechnung mitwächst. Unser maßgeschneidertes CRM- und ERP-Angebot richtet Twenty in Ihrem Vokabular ein, Immobilienobjekte inklusive, übernimmt Ihre Daten und verbindet es mit Ihrer Website, für 4 500 €. Die Abläufe drumherum, Benachrichtigungen zu Suchaufträgen, Zuweisung von Anfragen oder Prüfungen vor der Veröffentlichung, gehören zu unserem Automatisierungsangebot mit n8n, ab 2 400 € pro Prozess.
Häufige Fragen
Kann Twenty eine Immobilien-Transaktionssoftware ersetzen?
Für Akquise, Mandate, Objekte, Suchaufträge und Anfragen ja, mit einem Modell, das auf Ihr Vokabular zugeschnitten ist, und ohne Lizenz pro Nutzer. Für Mietverwaltung, Buchhaltung der Auftraggeber oder das Aufsetzen von Urkunden nein: Das sind die Aufgaben einer Verwaltungssoftware, die das CRM ergänzt, statt sie zu ersetzen. Viele Agenturen fahren gut damit, beide zu behalten, durch eine Synchronisierung verbunden.
Kann das Mandatsregister in einem CRM geführt werden?
Das CRM kann die Mandate in chronologischer Reihenfolge nummerieren und mit den Objekten verknüpfen. Das gesetzliche Register muss in Frankreich unter den Bedingungen des Zivilgesetzbuchs elektronisch geführt werden können: Urheber identifiziert und Integrität gewährleistet. Da kein Text festlegt, wie das zu geschehen hat, empfehlen wir ein eigenes elektronisches Register, mit dem CRM verbunden, oder eine von Ihrem Rechtsberater freigegebene Lösung, bevor Sie auf das Papierregister verzichten.
Wie veröffentlicht man die Objekte des CRM auf dem Anzeigenportal?
Über die API des CRM. Die Website liest eine Kopie der Objekte mit Status „online“, die in regelmäßigen Abständen aktualisiert wird, zum Beispiel täglich, sodass sie nicht bei jedem Besuch vom CRM abhängt. Die Besucheranfragen kommen auf demselben Weg zurück, mit dem Objekt verknüpft. Die Verbreitung auf Anzeigenportale wird auf dieselbe Weise gebaut, Portal für Portal, je nachdem, was jedes akzeptiert.
Kann ein Immobilien-CRM mehrere Sprachen verwalten?
Ja, wenn die Texte des Objekts eigene Felder für jede Sprache sind. Die Übersetzung kann einem KI-Modell anvertraut werden, mit einem Cache, der vermeidet, denselben Text zweimal zu bezahlen. Auf einem Immobilienportal, das wir in sechs Sprachen betreiben, hat der Wechsel zu einem KI-Modell die Übersetzungskosten durch 60 geteilt, und der Cache liefert 95 % der Segmente. Ein menschliches Gegenlesen bleibt bei verbindlichen Texten sinnvoll.
Quellen
- Twenty, Dokumentation des Datenmodells (neuer Tab)docs.twenty.com
- Code de la construction et de l’habitation, Artikel L126-33 (neuer Tab)legifrance.gouv.fr
- Service-public.fr, was die Anzeige eines Immobilienverkaufs angeben muss, geprüft am 12. September 2025 (neuer Tab)service-public.gouv.fr
- Dekret Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972, Artikel 72 (neuer Tab)legifrance.gouv.fr
Code de la construction et de l’habitation, Artikel L126-33
Auf legifrance.gouv.fr lesen(neuer Tab)Service-public.fr, was die Anzeige eines Immobilienverkaufs angeben muss, geprüft am 12. September 2025
Auf service-public.gouv.fr lesen(neuer Tab)Jim · Gründer von Brain Plus AI
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