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Una agencia inmobiliaria suele hacer malabares entre un software de transacciones, una hoja de cálculo de mandatos, un buzón para las solicitudes y el portal de anuncios. Cada inmueble existe allí en varios ejemplares, rara vez actualizados a la vez. El CRM que los reúne no es un programa más: es el lugar que da fe.
Las comparativas de «mejores CRM inmobiliarios» enumeran programas. Si todavía están eligiendo la herramienta, empiecen por nuestra guía para elegir un CRM inmobiliario. Esta guía parte del otro extremo: lo que debe contener el CRM, las obligaciones francesas que ayuda a cumplir y lo que hemos aprendido operando un portal inmobiliario sobre Twenty, un CRM libre que se instala en el propio servidor.
En resumen
- Un CRM inmobiliario lleva seis objetos relacionados: inmuebles, mandatos, propietarios, compradores, búsquedas y visitas.
- El portal de anuncios se actualiza desde el CRM, y cada solicitud de un visitante vuelve a él, vinculada al inmueble.
- Los controles antes de publicar evitan en Francia el anuncio sin certificado energético (DPE), sancionable con una multa de hasta 15 000 € para una sociedad.
- El registro legal de mandatos y la gestión de alquileres requieren herramientas dedicadas, conectadas al CRM.
¿Qué debe contener un CRM inmobiliario?
Un objeto por cada cosa que el equipo nombra, y una relación cada vez que dice «el inmueble de este propietario» o «las visitas de este comprador». Para una agencia de transacciones, eso da seis objetos:
| Objeto | Lo que contiene | Relacionado con |
|---|---|---|
| Inmuebles | Tipo, superficie, precio, estado, clases de energía y clima, fotos | Mandato, zona, propietario |
| Mandatos | Número de registro, tipo, fecha, duración, honorarios | Inmueble, propietario |
| Propietarios | Datos de contacto, inmuebles confiados, historial de intercambios | Inmuebles, mandatos |
| Compradores e inquilinos | Datos de contacto, búsquedas, visitas, ofertas | Búsquedas, visitas |
| Búsquedas | Zona, presupuesto, tipo de inmueble, criterios | Comprador, inmuebles que encajan |
| Visitas | Fecha, inmueble, persona, informe | Inmueble, comprador, agente |
Un CRM generalista guarda todo eso en «oportunidades» y campos libres. Twenty permite crear estos objetos tal cual: según su documentación, se añaden objetos personalizados, campos de más de veinte tipos y relaciones entre objetos, sin código. Nuestra guía Twenty más allá del CRM: el back-office de sus datos de negocio detalla el método.
El estado del inmueble merece el máximo cuidado, porque la web depende de él: «por validar», «en línea», «con oferta», «vendido», «retirado». Solo los inmuebles «en línea» pasan a la web, y un inmueble vendido desaparece de ella sin que nadie tenga que acordarse.
¿Cómo se alimenta el portal de anuncios del CRM?
El CRM da fe, y la web publica una copia. Nadie introduce un inmueble dos veces, y las solicitudes hacen el camino inverso.
Un inmueble, de la introducción al anuncio
- La introducción
El agente crea el inmueble en el CRM, o el propietario lo deposita en la web.
- La validación
Un inmueble depositado llega «por validar», y una persona lo revisa.
- La referencia
Un flujo de trabajo le asigna su identificador interno.
- La traducción
Los textos se traducen a cada idioma, y cada segmento solo se traduce una vez.
- La publicación
La web se actualiza desde el CRM, cada día.
- Las solicitudes
Cada solicitud de un visitante vuelve al CRM, vinculada al inmueble.
Las búsquedas de los compradores hacen el resto del trabajo. Una búsqueda guardada conserva la zona, el presupuesto y el tipo de inmueble; cuando un nuevo inmueble encaja, se avisa al agente, y también al comprador si lo ha aceptado.
Sobre el terreno
Palmora Property, un portal de anuncios inmobiliarios en Tailandia, lo construimos y operamos nosotros, de la web al CRM. Los inmuebles, las zonas y los referentes son allí objetos propios de Twenty, con identificadores de negocio generados automáticamente. La web publica más de 3 000 direcciones en seis idiomas, actualizadas cada día desde el CRM; pasar a un modelo de IA dividió por 60 el coste de traducción, y una caché sirve el 95 % de los segmentos sin volver a llamar al modelo. Un inmueble depositado por un propietario llega «por validar», con un origen que lo distingue de los inmuebles introducidos por el equipo, y las búsquedas de los visitantes forman un objeto aparte. También hemos publicado en la tienda de Twenty una aplicación que reordena las fotos de un inmueble.
El derecho francés de los mandatos y del certificado energético no se aplica en Tailandia, pero el modelo de datos es el mismo. Lo que cambia en Francia son las reglas que el CRM debe hacer respetar.
¿Qué obligaciones ayuda a cumplir el CRM?
El certificado energético en cada anuncio
El artículo L126-33 del Código francés de la construcción y la vivienda obliga a indicar en los anuncios de venta o alquiler, también en una plataforma digital, la clasificación del inmueble en eficiencia energética y en emisiones de gases de efecto invernadero, y para una vivienda, el importe estimado de su gasto en energía. La parte reglamentaria precisa la forma: las clases se muestran de forma legible y en color, y la estimación del gasto va precedida de la mención «Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard» (importe estimado del gasto anual de energía para un uso estándar), con el año de referencia de los precios.
Según la ficha oficial sobre los anuncios de venta, una vivienda clasificada F o G lleva además la mención «logement à consommation énergétique excessive» (vivienda de consumo energético excesivo).
Atención
Un profesional que incumpla esta obligación de información se expone a una multa administrativa de hasta 3 000 € para una persona física y 15 000 € para una persona jurídica, según el artículo L126-33.
En el CRM, esta información se convierte en campos obligatorios del inmueble: clase de energía, clase de clima, estimación del gasto y año de referencia. Un inmueble sin sus campos completos no pasa al estado «en línea», y la mención de las viviendas F y G se añade sola al anuncio. El control se hace una vez, en la herramienta, en lugar de depender de la atención de cada agente.
El registro de mandatos
Para una agencia de transacciones, el artículo 72 del decreto francés del 20 de julio de 1972 exige inscribir todos los mandatos, por orden cronológico, en un registro de mandatos, y trasladar el número de inscripción al ejemplar entregado al mandante. El registro puede llevarse en forma electrónica, en las condiciones del Código Civil francés, y se conserva diez años, como los mandatos.
El CRM sabe numerar los mandatos en orden, vincular cada uno a su inmueble y a su propietario, y conservar el historial. Pero el registro legal exige más: el Código Civil solo da a un escrito electrónico el valor del papel si su autor está identificado y su integridad garantizada. Ningún texto oficial que hayamos leído dice cómo debe hacerlo un registro electrónico, con numeración continua, sellado de tiempo o sellado. Lo más seguro es un registro electrónico dedicado, conectado al CRM que retoma su número, o un dispositivo validado por su asesor jurídico.
Los datos de los prospectos
Los compradores y vendedores potenciales son prospectos como los demás. La CNIL, la autoridad francesa de protección de datos, recomienda conservar sus datos tres años después del último contacto procedente de ellos, y luego preguntarles si desean seguir en contacto; nuestra guía sobre la solicitud entrante muestra cómo el CRM se encarga de ello con una tarea programada.
¿Qué hace un CRM como Twenty, y qué no hace?
Lo que lleva Twenty
Los inmuebles, los mandatos, los contactos y las búsquedas, relacionados entre sí
El portal de anuncios, alimentado por la API
Las solicitudes de los visitantes, registradas y asignadas
Los controles antes de publicar
Lo que requiere otra herramienta
La gestión de alquileres y la contabilidad de los mandantes
La redacción de precontratos y contratos de arrendamiento
El registro legal de mandatos
La difusión a los portales de anuncios, a construir por API
La columna derecha no es un defecto oculto: Twenty es un CRM, no un software de gestión inmobiliaria. Si su actividad es sobre todo la gestión de alquileres o la administración de fincas, un software de gestión sectorial sigue siendo el núcleo adecuado; el CRM se conecta al lado, para la prospección, los mandatos y las solicitudes.
Autoalojado, Twenty requiere además alguien que lo opere: copias de seguridad, actualizaciones, supervisión. Nuestro balance de explotación de Twenty en producción cuenta lo que eso supone en el día a día. Y si dudan entre varias soluciones, nuestra comparativa Twenty, Dolibarr u Odoo: ¿cuál para su equipo? las pone una al lado de otra.
Lo esencial
- Un objeto por cada cosa que el equipo nombra: inmuebles, mandatos, propietarios, compradores, búsquedas, visitas.
- El CRM da fe, la web publica una copia, y las solicitudes vuelven al CRM.
- Los campos del certificado energético son obligatorios antes de publicar, y el control se hace en la herramienta.
- El registro legal de mandatos y la gestión de alquileres se llevan en herramientas dedicadas, conectadas al CRM.
¿Cuánto cuesta un CRM inmobiliario sobre Twenty?
Twenty no tiene licencia por usuario una vez instalado en su casa: la agencia puede añadir agentes sin que la factura aumente. Nuestra oferta de CRM y ERP a medida instala Twenty en su vocabulario, objetos inmobiliarios incluidos, recupera sus datos y lo conecta a su web, por 4 500 €. Los circuitos alrededor, alertas sobre búsquedas, asignación de solicitudes o controles antes de publicar, corresponden a nuestra oferta de automatización con n8n, desde 2 400 € por proceso.
Preguntas frecuentes
¿Puede Twenty sustituir un software de transacciones inmobiliarias?
Para la prospección, los mandatos, los inmuebles, las búsquedas y las solicitudes, sí, con un modelo hecho a la medida de su vocabulario y sin licencia por usuario. Para la gestión de alquileres, la contabilidad de los mandantes o la redacción de escrituras, no: son el oficio de un software de gestión, que el CRM complementa en lugar de sustituirlo. Muchas agencias salen ganando si conservan los dos, conectados por una sincronización.
¿Se puede llevar el registro de mandatos en un CRM?
El CRM puede numerar los mandatos por orden cronológico y vincularlos a los inmuebles. El registro legal, por su parte, debe poder llevarse en Francia en forma electrónica en las condiciones del Código Civil: autor identificado e integridad garantizada. A falta de un texto que precise cómo, aconsejamos un registro electrónico dedicado, conectado al CRM, o un dispositivo validado por su asesor jurídico antes de renunciar al registro en papel.
¿Cómo publicar los inmuebles del CRM en el portal de anuncios?
Mediante la API del CRM. La web lee una copia de los inmuebles «en línea», actualizada a intervalos regulares, cada día por ejemplo, lo que evita que dependa del CRM en cada visita. Las solicitudes de los visitantes vuelven por el mismo camino, vinculadas al inmueble. La difusión a los portales de anuncios se construye del mismo modo, portal por portal, según lo que acepte cada uno.
¿Puede un CRM inmobiliario gestionar varios idiomas?
Sí, si los textos del inmueble son campos separados para cada idioma. La traducción puede confiarse a un modelo de IA, con una caché que evita pagar dos veces el mismo texto. En un portal inmobiliario que operamos en seis idiomas, pasar a un modelo de IA dividió por 60 el coste de traducción, y la caché sirve el 95 % de los segmentos. Una revisión humana sigue siendo útil en los textos que comprometen.
Fuentes
- Twenty, documentación del modelo de datos (nueva pestaña)docs.twenty.com
- Code de la construction et de l’habitation, artículo L126-33 (nueva pestaña)legifrance.gouv.fr
- Service-public.fr, qué debe indicar el anuncio de una venta inmobiliaria, verificado el 12 de septiembre de 2025 (nueva pestaña)service-public.gouv.fr
- Decreto n.º 72-678 del 20 de julio de 1972, artículo 72 (nueva pestaña)legifrance.gouv.fr
Code de la construction et de l’habitation, artículo L126-33
Leer en legifrance.gouv.fr(nueva pestaña)Service-public.fr, qué debe indicar el anuncio de una venta inmobiliaria, verificado el 12 de septiembre de 2025
Leer en service-public.gouv.fr(nueva pestaña)Decreto n.º 72-678 del 20 de julio de 1972, artículo 72
Leer en legifrance.gouv.fr(nueva pestaña)Jim · fundador de Brain Plus AI
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